Realiserar synergier i rekordfart
Den 15 november 2019 lämnade SBB ett offentligt uppköpserbjudande på fastighetsbolaget Hemfosa. De siffor som presenteras nedan är inte proforma utan endast för SBB i Q4. Hyresintäkterna uppgick till 596 mkr och driftsnettot till 362. EPRA-NAV proforma uppgick till 20,04 kr. I samband med den senaste analysen baserade vi våra estimat för 2020-2021 på en proforma balans- och resultaträkning för SBB och Hemfosa. Då SBB i början av året avyttrade fastigheter för 11 mdr väljer vi att justera ned våra estimat för hyresintäkterna med ca 8% framöver. Förvaltningsresultatet sjunker dock endast med 5% då man under Q1 har lyckats sänka finansieringskostnaderna med ca 170 mkr genom att återbetala lån ca 10 mdr. Vi väljer att höja vårt motiverade värde i SBB till intervallet 38-40 kr. Detta gör att vi justerar vår kurspotential till hög. Vi ser triggers i närtid i form av nya finansiella mål samt utnyttjande av förvärvskapacitet.
Ett kvartal med focus på intjäningsförmågan
Den 15 november 2019 lämnade SBB ett offentligt uppköpserbjudande på fastighetsbolaget Hemfosa. De siffor som presenteras nedan är inte proforma utan endast för SBB i Q4. Hyresintäkterna uppgick till 596 mkr och driftsnettot till 362. EPRA-NAV proforma uppgick till 20,04 kr.
Justering av estimaten…
I samband med den senaste analysen baserade vi våra estimat för 2020-2021 på en proforma balans- och resultaträkning för SBB och Hemfosa. Då SBB i början av året avyttrade fastigheter för 11 mdr justerar vi ned våra estimat för hyresintäkterna med 8% framöver. Förvaltningsresultatet sjunker dock endast med 5% då man under Q1 har lyckats sänka finansieringskostnaderna med ca 170 mkr genom att återbetala lån om ca 10 mdr. I samband med transaktionen tillkännagavs att 300 mkr skulle skapas i synergier, främst på finansieringssidan. Vi bedömer att bolaget kommer att fortsätta sänka finansieringskostnaderna under året. Vi ser även vissa synergier inom drift och förvaltning. Under Q1 har en obligationsemission genomförts, EUR 750m på sju år, räntan uppgick till 1% samt en ny evig hybridobligation, EUR 500m, med en ränta om 2,624%. Vi bedömer att dessa kommer användas som refinansiering men även för ytterligare förvärv.
…men höjning av motiverat värde
Vi justerar upp vårt motiverade värde på SBB till intervallet 38-40 kr. Vi baserar vårt motiverade värde på en SOTP-värdering bestående av SBBs rena förvaltningsresultat och övriga verksamheter i form av Fastighetsutveckling, transaktioner och ROT i bostadsbeståndet. Den förvaltande delen av bolaget värderar vi till 32 kr eller 17x förvaltningsresultat per stamaktie efter hybrid och D-aktieutdelningar. Vi bedömer att övriga verksamheter kan generera intäkter om ca 1,4 mdr per år vilket motsvarar ca 1,13 per stamaktie. Dessa värderar vi till ca 6,2x på vår målkurs. Vi justerar vår kurspotential till hög då vi ser triggers i närtid i form av latent förvärvsutrymme samt nya finansiella mål i samband med kapitalmarknadsdag i vår.
