8 500 mkr i kassan redo att användas
SBB rapporterade hyresintäkter på 507 mkr i kvartalet och ett förvaltningsresultat på 254 mkr. Bägge dessa siffror var i linje med våra estimat. Fokus har under kvartalet legat på kapitalmarknadsaktiviteter då bolaget genomfört ett listbyte till börsens huvudlista samt fortsatt återköpa obligationer. Efter kvartalets utgång har två affärer genomförts, en där man köpte bostadsfastigheter från Amasten till ett värde av 1 500 mkr och en samhällsfastighetsportfölj till ett värde av 320 mkr. Vi bedömer att bolaget kommer börja använda sin kassa på ca 8 mdkr vilket gör att vi justerar upp våra estimat för 2020e med ca 8% för hyresintäkterna och med 12% för förvaltningsresultatet. Detta gör att vi även justerar upp vårt motiverade värde till 27,5-28,5 kr vilket ger en medelhög potential för aktien till en låg risk.
Ett lugnt kvartal för att vara SBB
SBB rapporterade hyresintäkter på 507 mkr i kvartalet och ett förvaltningsresultat på 254 mkr. Bägge dessa siffor var i linje med våra estimat. Fokus under kvartalet har varit på kapitalmarknaden och under kvartalet har bolaget listats på Nasdaqs huvudlista samt genomfört obligationsemissioner med stöd av det nya kreditbetyget. Bolaget har b.la. emitterat en icke säkerställd sjuårig euroobligation med en ränta på 1,125%. Bolaget har sänkt sina finansieringskostnader från 196 baspunkter till 175 baspunkter. Vi bedömer att man på sikt kommer att ha en snittränta kring 150 baspunkter. Vidare har bolaget genomfört en riktad nyemission på 400 mkr till en kurs på 22 kr vilket ger stöd i kursen på dessa nivåer.
Q4 har börjat starkt på transaktionsmarknaden
Strax efter kvartalets utgång tillkännagav SBB att bolaget förvärvar bostadsfastigheter till ett värde av ca 1 500 mkr från Amasten, vilket gör SBB till den största listade ägaren av svenska bostadsfastigheter. Fastigheterna har ett hyresvärde på 116,3 mkr och transaktionen gjordes med kontanter. Bolaget har även förvärvat en portfölj på 320 mkr med nordiska samhällsfastigheter med ett hyresvärde på 21 mkr. I dagsläget har bolaget därför cirka 14 mdkr i torrt krut varav 8,5 mdkr är ren kassa. Vi bedömer att denna kassa kan addera ca 250-350 mkr till förvaltningsresultatet utan belåning, förutsatt att SBB förvärvar fastigheter med samma direktavkastning som den nuvarande portföljen. Detta skulle kunna addera ca 3-5 kr till substansen på sikt.
Justerar våra estimat något
Vi bedömer att den nuvarande kassan kommer att börja sättas i arbete under 2020 och i kombination med affärerna beskrivna ovan justerar vi därför våra estimat för hyresintäkterna med 8%. Vi ökar vår förväntan på förvaltningsresultatet med 10% baserat på de sänkta finansieringskostnaderna och den ökade hyresbasen. Större delen av vår estimat höjning går att förklara med tillträden och indexering resterande med nya förvärv givet den starka kassan. Vidare räknar vi nu med en högre takt i renoveringen av bostadsfastigheter vilket ökar vårt estimat för EPRA-NAV till 16,4 för 2020e. Vi väljer att justera vårt motiverade värde till 27,5-28,5 kr. På dessa nivåer värderas bolaget till 12,5x den normaliserade intjäningen per stamaktie. I detta värde igår resultat från renoveringar på 400 mkr, fastighetsutveckling på 325 mkr och ett transaktionsresultat på 400 mkr. Sammanfattningsvis ser vi en medelhög potential för aktien till låg risk.
