Vi ser fortsatt NAV-utveckling framöver
SBBs hyresintäkter i tredje kvartalet uppgår till SEKm 427, en ökning med 4% mot Q2’18. På 9-månaders basis uppgår hyresintäkterna till SEKm 1 227. Driftsnettot för samma period uppgår till SEKm 797, vilket motsvarar en överskottsgrad om 65%. Den mest imponerade siffran är att EPRA-NAV per aktie nu uppgår till SEK 11,24, något över vårt estimat för helåret om 11,21. NAV ökningen uppgår till ca 6% under kvartalet vilket går att härleda till fortsatta förvärv samt en optimering av kapitalstrukturen. Under årets första 9 månader har SBB påbörjat 355 lägenhetsrenoveringar och annonserat att man under H2’18-H1’19 ska påbörja totalt 600 renoveringar. Vi bedömer att dessa renoveringar kommer vara en drivkraft i NAV-utvecklingen framöver. Vidare har bolaget nu lyckats sänka sina finansieringskostnader till ca 2,5% vilket har lett till ett ökat ”yieldgap” mot direktavkastningen på fastigheterna, denna skillnad kommer utgöra drivkraften i utdelningstillväxt framöver. Sammanfattningsvis ser vi en medelhög potential i bolaget till en låg risk och bedömer att man kan röra sig mot en kurs i spannet SEK 12,5-13,5 under kommande månader.
Ett starkt kvartal
SBBs hyresintäkter i tredje kvartalet uppgår till SEKm 427, en ökning med 4% mot Q2’18. På 9-månaders basis uppgår hyresintäkterna till SEKm 1 227. Driftsnettot för samma period uppgår till SEKm 797, vilket motsvarar en överskottsgrad om 65%. Den mest imponerade siffran är att EPRA-NAV per aktie nu uppgår till SEK 11,24, något över vårt estimat för helåret om 11,21. NAV ökningen uppgår till ca 6% under kvartalet vilket går att härleda till fortsatta förvärv samt en optimering av kapitalstrukturen. Vi överskattade dock de finansiella kostnaderna för refinansieringen och optimeringen av kapitalstrukturen vilket gjorde att våra estimat för finansiella kostnader för året var för låga. Därför väljer vi att justera ned vårt estimat för förvaltningsresultatet 2018 med 9%.
Fortsatt stark NAV-utveckling…
Vi bedömer att bolaget kan fortsätta ha en stark NAV-utveckling av två anledningar, varav den första är potentialen till värdeökningar i hyresfastighetsbeståndet. I dagsläget är SBBs bestånd värderat till SEK 12 300 per kvm, vid årsskiftet 17/18 var denna siffra SEK 11 400. Denna värdeökning går delvis att härleda till att man under de 9 första månaderna 2018 har påbörjat 355 renoveringar. Vi bedömer att denna utveckling kommer att fortsätta då man har som målsättning att under H2’18-H1’17 aktivt renovera 600 lägenheter. Värdet kan jämföras med det bud som lades det bud på Victoria Park tidigare i år, då Victoria Parks bestånd värderades ink. budpremie till SEK 18 000-19 000 per kvm. Ytterligare en komponent som vi anser kan bidra till en fortsatt NAV-utveckling är de drygt 50 utvecklingsprojekt i olika detaljplanefaser som SBB driver. Här ser vi att SBB har låga ingångsvärden (1 000-1 500 SEK) per kvm och beräknas efter godkänd detaljplan kunna sälja dessa med god vinst.
…gör att en premie till EPRA-NAV kan motiveras
Vi anser att den rabatt SBB tidigare haft inte kan motiveras längre då bolaget nu inte lägre är i en uppbyggnadsfas. Fastighetsvärdet uppgår nu till SEK 25,1 miljarder vilket var målsättningen vid IPOn. Vi bedömer därför att fokus framöver kommer vara att sänka finansieringskostnaderna (ex engångsposter relaterat till refinansiering är den genomsnittliga räntan nu 2,4%) och renodla beståndet. Vi bedömer därför att kursen bör kunna röra sig mot vårt estimat för EPRA-NAV per aktie 2019 och även handlas till en mindre premie mot detta vilket skulle motivera en kurs i spannet SEK 12,5-13,50.
