Skapar Nordens tredje största fastighetsbolag
SBB annonserade den 15e november att bolaget lägget ett bud på det börsnoterade fastighetsbolaget Hemfosa. Budet uppgick till 126,15 kr och bestod av 55% aktier och 45% cash. Vi ser stora synergier, främst på finanseringssidan då SBB har ett högre kreditbetyg än Hemfosa. Bolaget beräknar de finansiella synergierna till 260 mkr årligen efter skatt. Utöver dessa ser bolaget synergier om ca 40 mkr efter skatt i synergier relaterade till drift och administration. Då vi anser att budet skapar aktieägarvärde genom att öka förvaltningsresultat och EPRA-NAV per aktie väljer vi att höja vårt motiverade värde till 31-34 kr. Detta gör att vi ser en medel hög potential i aktien till en låg risk.
Skapar Nordens tredje största fastighetsbolag
SBB annonserade den 15e november att bolaget lägge ett bud på det börsnoterade fastighetsbolaget Hemfosa. Budet uppgick till 126,15 kr och bestod av 55% aktier och 45% cash. Genom budet skapas Nordens tredje största noterade fastighetsbolag och det största i Norden inom samhällsfastigheter. Marknadsvärdet på det gemensamma bolagets fastighetsportfölj kommer vara ca 70,5 mdkr och vi räknar med hyresintäkter vid 2020 år slut omkring 5 500 mkr. Yielden på bolagets fastighetsbestånd kommer uppgå till ~5%.
Synergier på finanseringssidan
Vi anser att de främsta synergierna i transaktionen finns på finansieringssidan. Hemfosa har i dagsläget en snittränta 220 BPS att jämföra med SBB som, i snitt lånar till 180 BPS. Bara genom att sänka räntan till SBBs nivåer minskar Hemfosas räntekostnader med ca 90 mkr. Ytterligare räntekostnad synergier kan förväntas då bolaget nu kan låna med en investment Grade Rating. Vi bedömer att snitträntan kommer att vara 140-160 BPS på 24 månaders sikt. På 12 månaders sikt bedömer bolaget att de finansiella synergierna efter skatt kommer uppgå till 260 mkr efter skatt till följd av lägre finansieringskostnader. Vidare ser bolaget ca 40 mkr efter skatt i kostnadsbesparingar gällande administration och förvaltning de kommande 12 månaderna. Efter förvärvet stiger LTV i SBB till 56% baserat på våra 2020 estimat. Vi bedömer att bolaget under 2020 kommer återgå till en belåningsgrad under 50% genom bl.a.. ”trimning” av portföljen. Bolaget överväger även möjligheterna att emittera en ny hybridobligaiton för att stärka balansräkningen. På transaktionsdagen upprepade Fitch bolagets kreditbetyg om BBB-.
Gör att vi höjer vårt motiverade värde
Vi anser att denna transaktion skapar stora synergier mellan bolagen. Vi ser att SBB ökar sitt EPRA-NAV till ~20 2020 vilket är betydligt över våra estimat för EPRA-NAV. För att värdera det nya bolaget använder vi en SOTP modell där de två delarna är den löpande fastighetsförvaltningen (förvaltningsresultat justerat för hybrid och D-aktieutdelningar) och den andra delen är fastighetsutveckling, renoveringar, investeringar samt transaktioner. Den första delen värderar vi till ca 27 kr/aktie och den andra, där vi applicerar en betydligt lägre multipel, till ca 6 kr per aktie. Därmed ser vi ett motiverat värde om 31-34kr och följaktligen en medelhög potential i aktien till en låg risk .
