Försäljning av DNBs huvudkontor…

Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 429 mkr och driftsöverskottet till 240 mkr. Driftsöverskottet var något lägre än våra och marknadens förväntningar och förvaltningsresultatet uppgick till 106 mkr vilket också var lägre än väntat. I förvaltningsresultatet ingick dock kostnader på 25 mkr i avgifter för att lösa lån i förtid. Vidare belastades överkottsgraden av att en hög andel elkostnader betalats i Q1 och en högre renoveringstakt i bostadsbestånden. Bolaget överraskade dock med en stark NAV-utveckling. EPRA-NAV uppgick efter kvartalets slut till 12,13 kr vilket var en imponerande ökning med 5% q/q och 25% y/y. Den starka ökningen av NAV går bland annat att härleda till orealiserade värdeökningar på 268 mkr. Efter kvartalets utgång har bolaget beslutat att sälja DNBs huvudkontor i Oslo. Priset uppgår till 4 879 mkr och transaktionen sker till en yield kring 4%. Transaktionen gör att SBB kan lösa lån kopplade till fastigheten vilket minskar finansieringskostnaderna med ca 139 mkr. Vidare kan SBB använda pengarna till att investera i nya fastigheter med en högre yield. Ett exempel på detta är den transaktion som SBB genomförde i Finland efter kvartalets utgång då bolaget förvärvade en portfölj med 48 fastigheter till ett värde av EUR 142m. Portföljen har ett driftnetto om ca EUR 9,1m vilket ger en yield kring 6%. Vi bedömer att man kommer annonsera fler transaktioner likt denna i närtid.

…samt aktivitet på finansieringssidan…

Under kvartalet har SBB emitterat D-aktier till ett värde av 885 mkr för att nå sitt nya mål om en belåningsgrad under 50% vilket man nu gör. Efter kvartalets utgång har man även emitterat en evig hybridobligation på EUR 300m till en ränta på 4,625%. Detta innebär att den justerade LTV-graden nu är runt 40%. Försäljningen av DNBs huvudkontor samt emissionerna ovan har gjort att SBB nu uppnått sitt mål om en investment grade rating. Vi bedömer att detta på sikt kan leda till att man sänker sin snittränta rejält, från nuvarande nivå på 2,52% till 1,8-2%.

…leder till att vi justerar våra estimat

Det höjda kreditbetyget gör att vi väljer att justera våra estimat då finansnettot väntas sjunka. Vi tror även att likviden från försäljningen av DNBs huvudkontor kommer att investeras i fastigheter med högre yield vilket gör att förvaltningsresultatet stiger. Vi bedömer att förvaltningsresultatet kan stiga med ca 200 mkr på sikt då finansnettot minskar med ca 100 mkr och driftsnettot ökar lika mycket. Vi höjer därför vår målkurs till 12,8-13,8 kr.