NAV- och förvaltningsresultat-tillväxt så in i Norden
Hyresintäkterna under H1’19 uppgick till 893 mkr vilket motsvarar en ökning på 11,6% y/y. Förvaltningsresultatet uppgick till 254 mkr, en ökning med 40% y/y. I förvaltningsresultatet ingår kostnader för förtidsinlösen av lån om 123 mkr. Dessa kostnader bidrar till en sjunkande finansieringskostnad och ett stärkt yieldgap. Även EPRA-NAV ökar kraftigt och uppgår till 12,69 kr per aktie. Justerat för engångsposterna relaterade till refinansieringen uppgick EPRA-NAV till 12,85 kr per aktie. Den främsta orsaken till den starka resultatutvecklingen är det skifte som skett i portföljen där DNBs huvudkontor såldes för ca 5 000 mkr på en yied kring 4%, vilket möjliggjort investeringar om ca 7 400 mkr under kvartalet. De fastigheter som förvärvats har haft högre direktavkastning än DNB fastigheten, vilket har bidragit till den kraftiga ökningen i förvaltningsresultat. Baserat på det höga transaktionstempot höjer vi våra NAV-estimat till 14 kr per aktie på helåret 2019. Vi anser att ett premium mot NAV är motiverat då SBB har som målsättning att leverera den starkaste substanstillväxten av de noterade fastighetsbolagen. Därmed justerar vi upp vårt motiverade värde till 16 per aktie vilket motiverar en fortsatt medelhög potentiell i aktien till en låg risk.
Ett starkt första halvår
Hyresintäkterna under H1 uppgick till 893 mkr vilket motsvarar en ökning på 11,6% y/y. Förvaltningsresultatet uppgick till 254 mkr, en ökning med 40% y/y. I förvaltningsresultatet ingick kostnader för förtida lösen av lån på 123 mkr. Värdeförändringar av fastigheter uppgick till 894 mkr. Dessa är främst relaterade till förbättring av driftsnetto i befintligt bestånd samt transaktioner gjorda utanför marknaden. Värdeökningarna i kombination med förvaltningsresultatet gjorde att EPRA-NAV steg till 12,69 kr. Snittvärdet/kvm i bostadsportföljen uppgår nu till 14 151, en uppgång med ca 17% y/y. Vi bedömer att detta värde kommer fortsätta att stiga då man under H1 har påbörjat renoveringar i 248 lägenheter och under hösten kommer att påbörja renoveringar i 147 lägenheter, vilket gör att vi tror att målet på 600 renoveringsstartade lägenheter kommer att nås, vilket i sin tur kommer leda till fortsatta värdeökningar. Sålda och detaljplanevunna byggrätter har bidragit med ca 157 mkr i kassaflöde under H1’19.
Kraftig ökning av intjäningsförmågan…
SBB frigjorde ca 5 000 mkr genom avyttrandet av DNBs huvudkontor sent i Q1’19. Fastigheten hade en yield kring 4% och dyr finansiering knutet till sig. Försäljningen gav ett mindre positivt bidrag till realiserade värdeökningar. Under andra kvartalet har investeringar för ca 7 400 mkr gjorts. Dessa förvärv har ökat intjäningsförmågan på förvaltningsresultatet med ca 200 mkr eller 26% under kvartalet. Vi bedömer att de sjunkande finanseringkostnaderna kommer att bidra med ytterligare ca 50 mkr under året. På sikt tror vi att finansieringskostnaderna kommer att sjunka till 1,55-1,65% från dagens nivå på 1,96%.
…gör att vi justerar vårt motiverade värde
Vi väljer att justera vårt estimat för NAV per aktie för helåret till 14 kr. Anledningen är det höga transaktionstempot och det ökande yieldgapet. Den starka tillväxten i intjäningsförmåga går att vi väljer att justera upp våra estimat för både hyresintäkter och förvaltningsresultat för 2020e-2021e med ca 15%. Vi väljer också att justera vårt motiverade värde på aktien till 16 kr. Detta motsvarar en multipel på förvaltningsresultat minus D-aktieutdelning på ~150 mkr och en multipel på ~13x vårt estimat för 2020e. Skälet till att vi anser att bolaget bör handlas till en premie mot NAV är målsättningen om att leverera börsens högsta NAV-tillväxt under perioden 2019-2021 samt den starka utvecklingen i förvaltningsresultat. Vidare ser vi det stundande listbytet som en trigger för bolaget i närtid. Vi ser en medelhögpotential i aktien till en låg risk.
