Ett högintensivt kvartal
SBB fortsätter att växa, hyresintäkterna för H1 2018 uppgick till SEKm 800, en kraftig ökning från samma period förra året då hyresintäkterna uppgick till SEKm 584,5. Under kvartalet har man framför allt strävat efter att upprätta fler och billigare finansieringskällor. Dessa har sedan används för att refinansiera äldre lån som löpt med en hög ränta. I maj upprättades ett certifikatsprogram med ett rambelopp om SEKm 2 000. Detta arbete har lätt till att man sänkt sina finansieringskostnader med 37 bps. Sammanfattningsvis ser vi fortfarande SBB som ett av de attraktivaste fastighetsbolagen på marknaden då man handlas till en rabatt mot sitt EPRA-NAV, ett NAV vi tror man kontinuerligt kommer att utveckla genom renovering av bostadsbeståndet samt kontinuerligt fastighetsutveckling i byggrättsportföljen. Detta gör att vi ser medelhög potential i aktien till en låg risk.
fortsatt starkt tillväxt i bolaget och hög aktivitet i beståndet
SBB fortsätter att växa, hyresintäkterna för H1 2018 uppgick till SEKm 800, en kraftig ökning från samma period förra året då hyresintäkterna uppgick till SEKm 584,5. De ökade hyresintäkterna går främst att härleda till fortsatta förvärv. Under H1 förvärvades fastigheter till ett värde av SEKm 1 799, merparten av dessa förvärv gjordes under Q2. Dessa förvärv har bl.a. inkluderat en portfölj värderat till SEKm 730. Portföljen består av två samhällsfastigheter och 35 bostadsfastigheter. Fastigheterna är lokaliserade i Stockholm, Oskarshamn och Avesta och har ett hyresvärde av SEKm 76. Förvärven gör att vi väljer att justera upp våra estimat för hyresintäkter med ca 5% framöver. Driftsnettot uppgår till SEKm 505 vilket motsvarar en överskottsgrad om 63,1%. Under Q2 har man även varit aktiva i sin byggrättsportfölj. Man har bl.a. avyttrat byggrätter med en beräknad volym om 63 500 vilket bedöms ge en positiv resultat effekt om SEKm 50 under 2018.
Fortsatt aktivitet på kapitalmarknaden
SBB har även varit aktiva på kapitalmarknadsfronten. Under kvartalet har man framför allt strävat efter att upprätta fler och billigare finansieringskällor. Dessa har sedan används för att refinansiera äldre lån som löpt med en hög ränta. I maj upprättades ett certifikatsprogram med ett rambelopp om SEKm 2 000. Räntan ligger i spannet 0,3-0,5%. Detta har gjort att man under kvartalet sänkt snitträntan för extern finansiering med 37 bps. Även balansräkningen har stärkts, nettobelåningsgraden uppgår nu till 59% vilket möter bolagets finansiella mål om att ha en nettobelåningsgrad under 60%. Dessa förändringar i finansieringskostnader gör att ”yieldgapet” d.v.s. skillnaden mellan räntekostnader och direktavkastning på fastigheter ökar vilket leder till att mer pengar kan delas ut till aktieägare vilket reflekteras i våra estimatförändringar.
fortsatt rabatt mot sektorn gör bolaget attraktivt
Trots en stark uppgång under H1 handlas SBB på ett P/EPRA NAV om 0,9x. Vi anser att bolaget successivt borde röra sig närmare EPRA-NAV kursen om 10,61. Vidare tror vi att man kan fortsätta att utveckla NAV genom renovering av bostadsfastigheter, under H1 på börjades renovering av 151 lägenheter och man planerar att renoveringsstarta ytterligare 300 under 2018. Dessutom har man 50 projekt om ca 900 000 BTA som kan säljas som ovan nämnt eller utvecklas i JV. Dessa i kombination med en hög direktavkastning i beståndet gör att vi ser en medelhög potential i aktien till en låg risk.
