Specialist på stabilakassaflöden

SBB är ett bolag som under korttid har köpt på sig en portfölj om ca SEKbn 22 bestående av samhällsfastigheter i Sverige och Norge samt bostadsfastigheter i Sverige. Dessa fastigheter karaktäriseras av relativt höga, säkra och stabila kassaflöden då hyrorna för samhällsfastigheter är garanterade av offentliga medel och bostäder är en reglerad marknad där hyresnivån är bestämd genom lag.

Värdeskapande konsolidering

SBB har sedan starten 2016 förvärvat ihop en portfölj med fokus på de norska och svenska storstadsregionerna och regionstäder. Förvärven har varit fokuserade på samhällsfastigheter som utgör ca 62% av portföljen och bostäder som utgör ca 26%. Genom att förvärva mindre lokala fastighetsbolag går det att skapa mervärden genom central förvaltning och lägre upplåningskostnader. Bolaget har dessutom genom goda kontakter i kommun och landsting kunnat förvärva fastigheter ifrån allmännyttan samt kommunala fastighetsbolag. Den senaste affären var ett bestånd av samhällsfastigheter i Norge till ett värde av ca SEKm 360. Genom rekryteringen av den norska politikern samt tidigare försvarsministern Anne-Grete Strøm-Erichsen till styrelsen utökas kontaktnätet till den norska offentliga sektorn och förvärv av fler samhällsfastigheter i Norge är att vänta. Vi tror att bolaget kommer under 2018 att fokusera på att växa i Norge men ledningen indikerar att man eventuellt kommer att göra förvärv i Finland och då framförallt i form av omsorgsfastigheter. Anledningen till det avtagande transaktionstempot i Sverige är det stundande valet 2018.

Flera potentiella triggers till en högre värdering

Vi tror att en fortsatt konsolidering av portföljen kommer leda till att marknaden värderar upp bolaget. Rabatten är hög, ca 30% mot vårt estimerade NAV 2017, anledningen till rabatten är att vi tror många investerare har svårt att få en överblick av SBBs portfölj på grund av den höga förvärvstakten. Vi tror att det kan röra sig mot par under det kommande halvåret. En annan trigger är att SBB jobbar aktivt med att reducera finansieringskostnaderna. Ledningen har indikerat att man är beredd att lösa dyr mezzaninfinansiering i förtid nu när man erhållit et officiellt kreditbetyg på B1. Bolaget har för närvarande en relativt hög räntekostnad på i snitt 3,47% till följd av den snabba förvärvstakten och vi tror att denna kommer att röra sig närmare 3% när transaktionstempot avtar och bolaget bygger ett starkare förhållande till kreditmarknaden och bankväsendet. Avslutningsvis bedömer vi bolagets mål om att nå ett investment grade kreditbetyg under 2019 som troligt. Sammanfattningsvis ser vi potential i aktien till en låg risk